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Autor: ivangarcia

6 Clausulas Nulas más usadas en Contratos de Alquiler

Les presentamos las cláusulas nulas o sin validez legal más frecuentes a la hora de alquilar una vivienda.

Pero para que una cláusula sea nula, sólo un juez tiene capacidad para declararla como tal. además, hay que tener en cuenta que es muy importante la fase de negociación del contrato, intentando evitar la inclusión de cláusulas que puedan llegar a ser consideradas como tales para evitar problemas futuros. Si el contrato incluye cláusulas nulas, no supone la no validez del contrato entero, sino sólo de las regulaciones que pudieran llegar a ser consideradas nulas por los tribunales.

1-Falsos arrendamientos de temporada

Se trata de firmar alquileres de once meses de duración para considerarlos como un arrendamiento de temporada y así evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda.

Pero para que un alquiler sea considerado de temporada es necesario que exista una justificación de la temporalidad tipo trabajo, traslado temporal, estudios… y la existencia de un domicilio permanente del arrendador diferente de la vivienda que se alquila. De lo contrario se considera arrendamiento de vivienda y el inquilino tendrá derecho a permanecer hasta 3 años, independientemente de lo que se haya firmado en el contrato.

2-Negativa a la prórroga legal

La cláusula de prórroga que señala que transcurrido el año de duración del arrendamiento las partes pueden decidir prorrogarlo es contraria a la que se contempla en el art.9.1 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) que señala que la prórroga para el arrendador es obligatoria y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años.

3-Obligado cumplimiento del primer año

Tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013 (LAU 2013), el artículo 11 establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses y la penalización estará limitada a lo que la ley establece.

4-Pago por adelantado de más de un mes de renta

De conformidad con el artículo 17.2 LAU, el arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. La ley hace referencia a la mensualidad de la renta de alquiler, que es diferente a otro tipo de pagos como fianza, garantías adicionales o la prima de opción en el caso de alquiler con opción a compra.

5-Traslado del deber de conservación de la vivienda

El arrendador tiene obligación de realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda, como establece el artículo 21.1 LAU. Cualquier cláusula que obligue al arrendatario a realizar trabajos de conservación de la vivienda, se considera nula y contraria a la LAU.

La interpretación de las cláusulas de obras es delicada y debe hacerse por profesionales especializados para poder interpretar, conforme a Derecho, la literalidad del contrato.

6-Acceso a la vivienda por el arrendador

Es ilegal cualquier cláusula relativa a la facultad de acceso por parte del arrendador a la vivienda arrendada para comprobar su estado («revisión de desperfectos») pues el domicilio alquilado por el arrendatario goza de especial protección. Así queda establecido en el artículo 18.2 de la Constitución Española.

Aumentan un 2,3% las demandas de divorcio y separación

El número de demandas de disolución matrimonial iniciadas en el primer trimestre de 2015 experimentó un incremento del 2,3 % respecto al mismo periodo del año anterior, según los datos hechos públicos por el Servicio de Estadística del Consejo General del Poder Judicial.

Las demandas de divorcio –tanto de mutuo acuerdo como no consensuadas- registradas en España en el primer trimestre del año fueron 33.009, lo que supone un incremento del 2,3% respecto a las registradas en el primer trimestre de 2014. De estas demandas de divorcio, 19.595 han sido de mutuo acuerdo, un 1,1% más, y 13.414 han sido contenciosas, con un incremento interanual del 4,1%.

El número de demandas de separación ingresadas ha sido de 1.818, un 2% más que en igual periodo de 2014. De ellas, 1.266 han sido consensuadas, con un 6,7% de incremento, y 552 contenciosas, con una disminución del 7,2%.

En cuanto a las nulidades, este tipo de procedimiento de disolución matrimonial experimentó un ligero incremento del 1,8%.

Canarias y Cataluña, a la cabeza en tasa de disolución matrimonial

Poniendo en relación las demandas de disolución matrimonial del primer trimestre de 2015 con la población a 1 de enero de 2015 (según las cifras provisionales del INE) se observa que el mayor porcentaje de demandas de disolución por cada 1.000 habitantes se ha dado en Canarias, con un 0,90, seguida de Cataluña, 0,83, Andalucía y Asturias, 0,80, C. Valenciana, 0,79, e Illes Balears, 0,79. Todas superan la media nacional, que es de 0,75. Por el contrario, la tasa más baja, 0,56, se ha dado en Castilla y León.

Incrementos en los procedimientos de modificación de medidas Los procedimientos de modificación de medidas en procesos de separación o divorcio, así como en los relacionados con la guardia, custodia y alimentos de hijos no matrimoniales, continúan viéndose afectados por los efectos de la crisis económica, presentando todos ellos importantes incrementos interanuales. En el primer trimestre de 2015 se iniciaron 2.483 procedimientos de modificación de medidas consensuadas, un 12,7 % más que en mismo periodo del año anterior; y 8.878 procedimientos de modificación de medidas no consensuadas, un 4,1 % más. En cuanto a los procedimientos de guardia, custodia y alimentos de hijos no matrimoniales, se iniciaron 4.724 consensuados (un 13,2 % más que en el mismo trimestre de 2014) y 7.379 no consensuados (un 3,2 % más).

Estadisticas matrimoniales por CCAA primer trimestre 2015

El disfrute de los beneficios reconocidos a las familias numerosas no puede hacerse depender de la obtención del título que reconoce dicha condición

La Sala Segunda del TC ha dictado una sentencia, de fecha 27 de abril de 2015 (ponente señor Pérez de los Cobos Orihuel) por el que establece que el disfrute de los beneficios reconocidos a las familias numerosas no puede hacerse depender de la obtención del documento que acredite dicha condición, pues lo contrario vulneraría el derecho a la igualdad ante el deber de contribuir (arts. 14 y 31.1 CE), en conexión con el principio de protección económica de la familia (art. 39.1 CE).

Los hechos

Los demandantes en amparo, casados y padres de tres hijos menores, adquirieron mediante escritura pública la que iba a constituir su vivienda habitual con fecha de 14 de septiembre 2005, presentando el día 22 de septiembre siguiente ante la Dirección General de Tributos de la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad de Madrid una autoliquidación en concepto de impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, en la que se aplicó un tipo de gravamen del 7 por 100.

Poco después presentaron una solicitud de devolución de ingresos indebidos al entender que el tipo de gravamen aplicable debía haber sido el del 4 por 100, en lugar del 7 por 100, por tratarse de la adquisición de una vivienda destinada a ser la habitual de una familia numerosa.

Dicha solicitud fue desestimada por la resolución de la Dirección General de Tributos de la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad de Madrid, con fundamento en la falta de acreditación de la condición de familia numerosa, de conformidad con lo establecido en los artículos 5 y 7 de la Ley 40/2003 de 18 noviembre, de protección a las familias numerosas, al carecerse al momento del devengo del tributo del título acreditativo de la condición de familia numerosa.

Presentada una reclamación económico-administrativa ante el TEAR de Madrid, se estimó su pretensión, reconociéndose el derecho a la devolución del exceso ingresado, al considerar que lo importante para disfrutar del beneficio no es estar en posesión del título de familia numerosa al momento de la adquisición, sino reunir las condiciones legales para alcanzar tal condición.

A juicio de este órgano, si bien el título de familia numerosa que contempla la Ley 40/2003, de 18 de noviembre, es un requisito necesario para el reconocimiento del beneficio, sin embargo, se tiene derecho a la aplicación del beneficio fiscal si se comprueba que concurrían las condiciones necesarias para tener la condición de familia numerosa al momento de la adquisición, aun cuando el título se obtuviese en un momento posterior al devengo del impuesto.

Contra la anterior resolución se interpuso recurso contencioso-administrativo por la Comunidad de Madrid, que fue estimado por sentencia de 26 de diciembre de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJ de Madrid, con fundamento en que los art. 5 y de la Ley 40/2003, de 18 de noviembre, que disponen que “la condición de familia numerosa se acreditará mediante título oficial establecido al efecto, que será otorgado cuando concurran los requisitos establecidos en esta ley a petición de cualquiera de los ascendientes, tutor, acogedor, guardador y otro miembro de la unidad familiar con capacidad legal” y que “los beneficios concedidos a las familias numerosas surtirán efectos desde la fecha de la presentación de la solicitud de reconocimiento o renovación del título original”.

Para el TSJ, la dicción del art. 7 citada es clara en cuanto dispone que la fecha de solicitud del título de familia numerosa está unida a la fecha a partir de la cual empiezan a reconocerse los beneficios regulados a favor de las familias numerosas, razón por la cual, al haberse solicitado el título de familia numerosa en fecha posterior a la de adquisición de la vivienda (fecha del devengo del impuesto), no era posible disfrutar del beneficio en el tipo impositivo. Para el órgano judicial citado “no es suficiente con que se tenga en la fecha del devengo la condición de familia numerosa sino que se exige tener en dicha fecha, al menos, solicitado, el título oficial que acredite la condición de familia numerosa”.

Los actores promovieron incidente de nulidad de actuaciones contra la anterior Sentencia, al considerar que infringía el derecho a la igualdad en relación con las familias que habían obtenido la acreditación formal de familia numerosa, incidente que fue inadmitido a trámite por la misma Sala pues, juicio del órgano judicial no cabe hablar de trato desigual frente a quien tiene reconocida por la Administración la condición de familia numerosa pues se trata de situaciones diferentes.

Los recurrentes en amparo alegan la vulneración del derecho a la igualdad (art. 14 CE), concretamente, a no sufrir un trato desigual y discriminatorio, en relación con el principio de protección social, económica y jurídica de la familia (art. 39.1 CE).

La sentencia del TC

Los argumentos del alto tribunal se contienen en los siguientes fundamentos de Derecho de su sentencia (los subrayados son nuestros):

«2. …

a) Igualdad ante la ley tributaria (arts. 14 y 31.1 CE): Los recurrentes plantean la vulneración por la interpretación judicial cuestionada del principio de igualdad “en la ley” o “ante la ley”, principio que, como venimos señalando, impone al legislador el deber de dispensar un mismo tratamiento a quienes se encuentran en situaciones jurídicas iguales, con prohibición de toda desigualdad que, desde el punto de vista de la finalidad de la norma cuestionada, carezca de justificación objetiva y razonable o resulte desproporcionada en relación con dicha justificación. Lo que prohíbe el principio de igualdad son, en suma, las desigualdades que resulten artificiosas o injustificadas por no venir fundadas en criterios objetivos y razonables, según criterios o juicios de valor generalmente aceptados, por lo que para que sea constitucionalmente lícita la diferencia de trato, las consecuencias jurídicas que se deriven de tal distinción deben ser proporcionadas a la finalidad perseguida, de suerte que se eviten resultados excesivamente gravosos o desmedidos (entre otras, SSTC 295/2006, de 11 de octubre, FJ 5, y 19/2012, de 15 de febrero, FJ 5).

Pero aún debemos precisar más. Puesto que la eventual vulneración se articula desde el punto de vista del deber de contribuir, al centrarse en la atribución de un diferente tratamiento fiscal en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados a las familias numerosas que adquieren su vivienda habitual, esta diferencia de trato debe situarse también en el ámbito del art. 31.1 CE, precepto que, como venimos afirmando, conecta de manera inescindible la igualdad con los principios de generalidad, capacidad, justicia y progresividad, que se enuncian en dicho precepto constitucional citado (entre muchas, SSTC 255/2004, de 23 de diciembre, FJ 4; 10/2005, de 20 de enero, FJ 5; 57/2005, de 14 de marzo, FJ 3; 33/2006, de 13 de febrero, FJ 3; 54/2006, de 27 de febrero, FJ 7, y 295/2006, de 11 de octubre, FJ 5).

En el presente caso, la desigualdad de gravamen que se denuncia se produce por razones de naturaleza subjetiva que son las que, conforme a nuestra jurisprudencia, se sitúan tanto en el art. 14 CE, como en el art. 31.1 CE (SSTC 193/2004, de 4 de noviembre, FJ 3; 57/2005, de 14 de marzo, FJ 3; 33/2006, de 13 de febrero, FJ 3; y 54/2006, de 27 de febrero, FJ 6; y 295/2006, de 11 de octubre, FJ 5), ya que lo determinante para el diferente trato desde el punto de vista del deber de contribuir es si se tiene o no —en los términos exigidos por el órgano judicial— la condición de familia numerosa al momento del devengo del tributo.

b) Protección a la familia (art. 39.1 CE): A lo anterior debe ahora añadirse que “la protección de la familia por parte de los poderes públicos a la que apela el art. 39.1 CE, si bien no obliga a que necesariamente se dispense „a través de medidas de una determinada naturaleza? (STC 214/1994, de 14 de julio, FJ 7) o, más concretamente, „a través del sistema tributario? (ATC 289/1999, de 30 de noviembre, FJ 7), y ni mucho menos a que se adopten „medidas fiscales de una determinada intensidad? (ATC 289/1999, de 30 de noviembre, FJ 7), „sin perjuicio de la legitimidad de medidas fiscales orientadas a la protección de la familia (art. 39.1 CE)? (STC 209/1988, de 10 de noviembre, FJ 9), sí impide, sin embargo, que a través de medidas de naturaleza tributaria se vaya en contra de ese mandato por imponer un tratamiento más gravoso a quienes están incluidos en una unidad familiar (SSTC 209/1988, de 10 de noviembre, FJ 9; y 45/1989, de 20 de febrero, FJ 7)” (STC 19/2012, de 15 de febrero, FJ 5), y debemos añadir ahora, que tenga la condición de familia numerosa.

En consecuencia, los poderes públicos vienen obligados a asegurar la protección económica de la familia (art. 39.1 CE), y, aunque, desde un punto de vista constitucional, tan válida es la opción legislativa dirigida a garantizar su protección a través de medidas de naturaleza tributaria como de cualquier otra naturaleza, sin embargo, si el legislador opta por garantizar la protección económica de la familia previendo la aplicación de un tipo reducido por la adquisición de la vivienda habitual de la familia numerosa, debe hacerlo “sin establecer discriminaciones injustificadas entre sus potenciales destinatarios, al tratarse a fin de cuentas, de la igualdad de todos ante una exigencia constitucional —el deber de contribuir o la solidaridad en el levantamiento de las cargas públicas—” (SSTC 57/2005, de 14 de marzo, FJ 4, y 19/2012, de 15 de febrero, FJ 5).

c) El principio de igualdad en la interpretación judicial: El principio de igualdad opera, como tantas veces hemos dicho, en dos planos distintos. De una parte, frente al legislador o al poder reglamentario, y, de otra, frente al aplicador. En el primer plano, impide que puedan configurarse los supuestos de hecho de la norma de modo tal que se dé trato distinto a personas que, desde todos los puntos de vista legítimamente adoptables, se encuentran en la misma situación o, dicho de otro modo, que se otorgue relevancia jurídica a circunstancias que no guardan relación alguna con el sentido de la regulación que, al incluirlas, incurre en arbitrariedad y es por eso discriminatoria. En el segundo plano, la igualdad ante la ley obliga a que ésta sea aplicada efectivamente de modo igual a todos aquellos que se encuentran en la misma situación, sin que el aplicador pueda establecer diferencia alguna en razón de las personas o de circunstancias que no sean precisamente las presentes en la norma (STC 144/1988, de 12 de julio, FJ 1).

Nos encontramos en el plano de la aplicación, pues es a la interpretación judicial a la que se imputa el establecimiento de una diferencia entre familias numerosas con fundamento en una circunstancia que no está presente en la norma reguladora del beneficio fiscal. Aunque a este Tribunal no le corresponde la interpretación de la legalidad tributaria, dado que esta es una función encomendada a los órganos de la jurisdicción ordinaria (art. 117.3 CE), sí le corresponde efectuar una supervisión externa de la razonabilidad de la fundamentación de las resoluciones judiciales recurridas (STC 35/2014, de 27 de febrero, FJ 5), para determinar si la interpretación judicial de la ley es conforme o no con la Constitución (SSTC 144/1988, de 12 de julio, FJ 3, y 96/1997, de 19 de mayo, FJ 5), en lo que ahora toca, desde la perspectiva del derecho a la igualdad, en su conexión con el principio de protección a la familia. Y ello, para comprobar que al revisar los actos relativos al ejercicio de dicho derecho fundamental los actores jurídicos no han interpretado de modo incompatible con la Constitución disposiciones legales o reglamentarias que, en otra interpretación, no lo serían (STC 96/1997, de 19 de mayo, FJ 5).

4. (…) Reconoce a estos efectos el órgano judicial que en el asunto controvertido caben, al menos, dos interpretaciones de la norma: la “antiformalista”, que permitiría gozar del beneficio tributario discutido sin tener reconocida por la Administración su condición de familia numerosa en atención al número de miembros que componen la familia; y la “formalista”, apegada a la letra de la ley, que impediría disfrutar el beneficio a quien, aun teniendo la condición de familia numerosa por contar con el número de miembros necesario, carecía del reconocimiento administrativo de tal condición. Y ante tal disyuntiva se decanta, siendo “consciente de que se trata de una cuestión discutible”, por la que denomina como tesis “formalista”, con fundamento tanto en el art. 5 de la Ley 40/2003, de 18 de noviembre, que dispone que “la condición de familia numerosa se acreditará mediante título oficial establecido al efecto”, como en el art. 7 de esa misma norma legal, que establece que “los beneficios concedidos a las familias numerosas surtirán efectos desde la fecha de la presentación de la solicitud de reconocimiento o renovación del título original”.

Conforme a lo que antecede podemos comprobar cómo existen, al menos, dos interpretaciones posibles de la disposición legal aplicada: de un lado, como hizo el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Madrid, entendiendo que aun cuando el título de familia numerosa fue expedido en un momento posterior al del devengo (el 5 de diciembre de 2005), en la medida que con su expedición se acredita una condición, la de familia numerosa, que ya existía la momento de la adquisición de la vivienda (el 14 de septiembre de 2005) y, por tanto, del devengo del impuesto, no cabe sino reconocer a los recurrentes la aplicación del tipo reducido por la adquisición de la que iba a ser su vivienda habitual; de otro lado, como ha hecho la Sección Novena de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, considerando que aun cuando al momento de la adquisición de la vivienda se tuviese, conforme a la Ley 40/2003, la condición de familia numerosa, la falta del correspondiente título acreditativo de tal condición en aquel momento impide reconocer el derecho a la aplicación del tipo de gravamen reducido.

Aumento de delitos sexuales por sumisión química de la víctima

La administración de sustancias psicoactivas a una persona, sin su conocimiento ni consentimiento, con fines delictivos es el fenómeno que se conoce en el mundo forense como sumisión química. En España no hay un registro único de casos de sumisión química, pero los expertos sanitarios y forenses señalan la creciente importancia del fenómeno en España y estiman que entre un 20 y un 30% de los delitos sexuales se producen por medio de la sumisión química de los agresores a sus víctimas.

Perfil de la víctima de sumisión química

El perfil tipo es el de una mujer joven que ha consumido 1-2 bebidas alcohólicas, que pierde la conciencia y despierta varias horas después en un lugar desconocido con signos o sospechas de haber mantenido relaciones sexuales no consentidas y que se demora alrededor de unas 20 horas en acudir a la Policía o al centro hospitalario teniendo sentimientos de culpabilidad o vergüenza.

Las sustancias que intervienen en la sumisión de manera más frecuente son el alcohol etílico, las benzodiacepinas y ciertas drogas de abuso. Sus efectos van desde la desinhibición a la sedación y a la amnesia, pudiendo provocar también alucinaciones.

Dificultad de diagnóstico

La complejidad de elaborar una estadística sobre este fenómeno radica, por un lado, en la dificultad para diagnosticar como sumisión química aquellos casos que llegan al hospital con indicadores de sospecha, la falta de colaboración de la víctima debido a los efectos del tóxico y el hecho de que apenas se denuncia el 20% de los casos. Además, existe otro obstáculo en la investigación de estas prácticas: la tardanza en la denuncia. De hecho, la demora en acudir a un centro médico por parte de la víctima para que se practique la recogida de muestras biológicas, es inversamente proporcional a las posibilidades de detectar las sustancias implicadas en casos de sumisión química.

NNJJ

Delito de descubrimiento de secretos acceder al móvil del marido y ver las conversaciones que este mantenía con una vecina

¿Se puede considerar una “invasión de la intimidad» espiar el móvil de otra persona hasta el punto de entender que se ha cometido un delito de descubrimiento y revelación de secretos?

Una sentencia del Juzgado de lo Penal nº 3 de Jaén ha condenado a una mujer a un año de cárcel y al pago de una multa de 1.080 euros como autora de un delito de descubrimiento y revelación de secretos (art. 197 CP) por acceder a través del móvil de su marido a conversaciones íntimas que éste había mantenido con una vecina, al considerar que supuso una “invasión de la intimidad”

Por estos hechos, la acusada se ha enfrentado a una petición de tres años de cárcel que le reclamaba el fiscal, mientras que la acusación particular, que representaba a la vecina, le reclamaba inicialmente hasta 13 años de prisión.

Los hechos

Los hechos probados sucedieron cuando a la acusada se le estropeó el móvil y cogió un antiguo terminal del que todavía era su marido. Fue entonces cuando al manipular el teléfono se encontró archivadas mensajes, a los que accedió sin su consentimiento,que demostraban que entre él y la vecina habían mantenido una relación sentimental.

La mujer se puso en contacto con su entonces marido, del que ya se encontraba en trámites de separación, y le informó de su hallazgo.

Éste a su vez se lo contó a la vecina, que, tras acudir a un notario para que quedara constancia de los mensajes recibido, interpuso una querella que finalmente ha terminado en sentencia condenatoria.

La sentencia: hubo una invasión de la intimidad

La jueza del Penal número 3 recoge en la sentencia que «sin contar con el consentimiento ni la autorización del esposo» accedió a los sms, lo que ya de por sí supone «una invasión de la intimidad».

Recordemos que el art. 197 CP incluye expresamente en la descripción del tipo el apoderarse de “mensajes de correo electrónico”:

« Artículo 197

1. El que, para descubrir los secretos o vulnerar la intimidad de otro, sin su consentimiento, se apodere de sus papeles, cartas, mensajes de correo electrónico o cualesquiera otros documentos o efectos personales o intercepte sus telecomunicaciones o utilice artificios técnicos de escucha, transmisión, grabación o reproducción del sonido o de la imagen, o de cualquier otra señal de comunicación, será castigado con las penas de prisión de uno a cuatro años y multa de doce a veinticuatro meses. (..)»

No hubo indemnización por no acreditarse la existencia de daño

La acusada se enfrentaba también a la petición del fiscal del pago de 700 euros en concepto de indemnización para la denunciante, cantidad que la acusación particular elevó hasta 12.000 euros. Finalmente la jueza ha rechazado este extremo por no considerar acreditado la existencia de daño.

NN.JJ

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Las Hipotecas firmadas con el euribor actual podrían convertirse en una trampa.

A medida que la recuperación económica se consolida y se extiende la idea de que los precios de la vivienda han tocado fondo, las hipotecas se reactivan porque cada vez más gente se decide a firmar un préstamo variable a largo plazo, sin ser consciente, en muchos casos, de que pueden llegar a ser una trampa.

A pesar de que la banca ha lanzado en los últimos meses préstamos a tipo fijo con el ánimo de dar mayor tranquilidad a sus clientes, lo cierto es que en España, el 94% de las hipotecas siguen estando ligadas a la evolución del euríbor a un año y, por tanto, a las oscilaciones del mismo. En abril, el indicador de referencia de la mayor parte de las hipotecas cerró en el 0,180%, un mínimo histórico que llegó en el mismo momento en el que las entidades vuelven a estar predispuestas a ofrecer financiación al público en general. Esto, unido a la caída generalizada del precio de los inmuebles en los últimos años y el hecho de que empiecen a incrementarse en algunas zonas de las principales ciudades, ha hecho que, según los últimos datos del INE, la contratación de hipotecas haya aumentado un 29% en tasa interanual. Los expertos coincidimos en que es una muestra de la nueva predisposición de los consumidores a contratar una hipoteca que, con el actual euríbor y los «atractivos diferenciales» que vuelve a ofrecer la banca, dan como resultado una cuota mensual que para muchos resulta asumible.

«No ignorar los futuros riesgos»

Es más, la mayoría de las entidades prestatarias, ponen como ejemplo que la cuota hipotecaria puede ser inferior al pago de un alquiler de una vivienda similar, que junto al «gancho» de poder ser propietarios de la misma, algo que sigue resultando atractivo para buena parte de la población, anima a que firmen un préstamo a muy largo plazo. Y es aquí donde alertan de que a pesar de que las actuales condiciones pueden considerarse buenas para firmar un préstamo para la adquisición de una vivienda, debe tenerse en cuenta que las hipotecas de ahora, por lo general, ya no incluyen un «salvavidas» (por llamarlo de alguna manera). Después de que los tribunales pusieran en entredicho las cláusulas suelo, que impedían que miles de clientes se beneficiaran de determinadas bajadas del euríbor, la banca ha dejado de ofertarlas y con ello han desaparecido también las cláusulas techo, que protegían ante eventuales subidas del indicador. Ante esta situación, debemos advertir de que cualquiera que vaya a firmar un préstamo debe conocer que su cuota mensual puede subir hasta niveles que ahora mismo ni imagina, ya que nadie puede predecir la evolución del euríbor a 12 meses y recuerdan que hace unos años, en el verano de 2008, estaba en máximos, en el 5,5%. Con lo cual, a corto y medio plazo, lo previsible es que las hipotecas que se están firmando ahora sean «sostenibles», pero nadie asegura que lo sigan siendo en el futuro para todos los que se están animando a contratarlas.

A modo de ejemplo, teniendo en cuenta los diferenciales próximos al 2% que se ofrecen en estos momentos, supondría pagar un interés del 7,5% en unos años si el euríbor vuelve a los niveles de 2008, algo que no se puede descartar teniendo en cuenta la larga vida media de una hipoteca. Por todo ello, insistimos en prestar atención y no ignorar los riesgos a los que podrían tener que enfrentarse en un futuro, pues la dación en pago, que salda la deuda bancaria con la entrega de las llaves de la vivienda, no se ha impuesto, y previsiblemente la banca reclamará hasta el final la cantidad prestada más los intereses.

«Las Claves» :

? Contratar una hipoteca con el euríbor actual da una cuota mensual «asumible» pero animan a firmar un préstamo a muy largo plazo.

? Se debe tener en cuenta que la cuota mensual «puede subir hasta niveles que ahora se ni imagina» porque no se sabe cómo evolucionará el euríbor.

? En abril, el euríbor cerró en el 0,180%, un mínimo histórico, aunque recordamos que en 2008 estaba en el 5,5%.

? Las cláusulas techo, que protegían ante eventuales subidas del indicador, han desaparecido.

Condenado a publicar la Sentencia en twitter.

Un juzgado de Sevilla ha condenado, en una demanda por intromisión ilegítima contra el derecho al honor, a publicar el fallo de la sentencia a través de la cuenta de twitter del demandado durante un mes. Además, le obliga a eliminar de su perfil de twitter los comentarios lesivos dirigidos contra el demandante así como a abonarle 4.000 euros.

El titular del Juzgado de Primera Instancia número 22 de Sevilla considera acreditado que el demandado utiliza expresiones vejatorias que lesionan el honor del demandado. En dichos comentarios, utilizando la red social twitter, califica al demandado como «imbécil«, «golfo«, «empresario de postín corrupto«, e igualmente le acusa de emitir «facturas falsas«, de llevarse «la pasta de los desempleados andaluces ilegalmente» y de cobrar «dinero hurtado a los desempleados» por un servicio facturado pero no realizado.

La sentencia considera que dichas expresiones debemos considerarlas «como vejatorias frente al actor, y que evidentemente lesionan su honor». Además del uso de dichas expresiones, «la reiteración en la utilización de las mismas por parte del demandado frente al actor, como queda acreditado no sólo por la documental aportada con el escrito de demanda, sino también por la propia documental aportada en el acto de la audiencia previa, son una muestra clara de la intención de atentar contra el honor ajeno».

El fallo de la sentencia dice así:

FALLO

 Que estimando parcialmente la demanda deducida por la Procuradora Dña. Eva María M.R, en nombre y representación de D. R. S. García contra D. L. P S., habiendo sido parte el Ministerio Fiscal, sobre reclamación de cantidad y otros extremos, debo declarar y declaro la existencia de la intromisión ilegítima en el derecho al honor del actor, por parte del demandado y consecuentemente, debo condenar y condeno al demandado:

1o) a eliminar de su perfil de Twitter los comentarios lesivos, que constan en la documentación aportada con el escrito de demanda.

2o) a publicar el fallo de la sentencia a través de la cuenta de Twitter del demandado, mediante la transcripción del fallo en un Tweet usando una herramienta creada al efecto para aumentar el número de caracteres permitidos, publicandolo durante 30 días en el horario de mañana (de nueve a 14 horas) o tarde (de 17 a 22 horas).

3o) a abonar al actor la suma de 4.000 euros, más los intereses legales desde la fecha del emplazamiento.

El constitucional contra la pared por las plusvalías municipales

El Tribunal Constitucional deberá dirimir si el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana es contrario al principio de capacidad económica que contempla la Carta Magna. Un juzgado ha planteado una cuestión de inconstitucionalidad por el caso de una empresa que el año 2003 un inmueble en Irún por 3,1 millones de euros. En 2014, lo vendió por 600.000 euros, registrando una importante minusvalía. Sin embargo, el ayuntamiento exige el pago de 17.899 euros por el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Este tributo, que para mayor escarnio se conoce como plusvalía municipal, ha generado una gran polémica durante la crisis. Ello es así porque se articula de tal forma que debe abonarse aunque los vendedores no logren ningún beneficio.

«Nos satisface enormemente ver como los esfuerzos de este despacho en esta materia han contribuido a la devolución a los contribuyentes de las cantidades indebidas y de calculo correcto de este impuesto»

El impuesto se calcula en función del valor catastral en el momento del devengo y asignándole una revalorización en función de los años transcurridos desde la anterior compraventa. Es decir, no se tienen en cuenta variables como la diferencia entre el precio de compra y el de venta. En los años del boom inmobiliario, ello beneficiaba a los contribuyentes porque la base imponible del impuesto de plusvalía municipal era normalmente inferior al beneficio realmente logrado. Sin embargo, ahora es al revés y muchos vendedores se ven obligados a abonar el impuesto de plusvalía municipal, a pesar de registrar pérdidas. En la mayoría de los casos, como en recientes sentencias de conseguidas por este despacho, los jueces han fallado a favor de los contribuyentes. Por ejemplo, en ALBACETE, unos de los lugares pioneros, seguidos de otros como Barcelona ya se han producido sentencias que consideran que el impuesto de plusvalía municipal no debe aplicarse cuando el vendedor no obtiene ningún beneficio.

«El impuesto de plusvalía municipal se calcula sin tener en cuenta la diferencia entre el precio de compra y el de venta»

Sin embargo, el Juzgado de lo Contencioso-administrativo número 3 de San Sebastián, sobre el que recayó el caso de la empresa de Irún, considera que la Ley de Haciendas Locales establece un método de cálculo que un tribunal, aunque lo considere injusto, no puede modificar. En su lugar, ha optado por plantear una cuestión de inconstitucionalidad en la medida en que el impuesto puede ser contrario al artículo 34 de la Constitución Española, que señala que “todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio”. En el auto, el juzgado de San Sebastián también plantea al Alto Tribunal la posibilidad de que la configuración actual del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos pueda limitar el derecho de defensa previsto en el artículo 24 de la Constitución. Ello es así porque, como apunta Salcedo, “la normativa no contempla la posibilidad de que la transmisión produzca una pérdida o minusvalía” y, por lo tanto, “no admite prueba en contrario”.

El auto del juzgado de San Sebastián permitirá que, por fin, el Alto Tribunal aborde un debate en el que una parte de académicos y, la mayoría de asesores fiscales, considera que el impuesto de plusvalía municipal es contrario a la Constitución. Si se declara inconstitucional, los ayuntamientos podrían enfrentarse a devoluciones millonarias.

«Los ingresos locales sobreviven a la crisis»

De forma intuitiva, uno podría pensar que la recaudación del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana se habría derrumbado con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Y no ha sido así. En el año 2008, el impuesto de plusvalía municipal aportó a los ayuntamientos 1.263 millones y, en 2013 –último ejercicio cerrado–, la cifra casi alcanza los 2.000 millones. El aumento se explica por la subida de los valores catastrales y por el hecho de que este tributo se calcula sin tener en cuenta la diferencia entre el precio de venta y el de compra. Los ayuntamientos, a diferencia de las autonomías, cuentan con figuras fiscales más estables. Además del impuesto sobre la plusvalía municipal, durante la crisis económica también se ha incrementado la recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Se trata del tributo municipal que más ingresos aporta a los ayuntamientos y que abonan los propietarios de viviendas, locales o edificios. De hecho, el IBI es el único impuesto del sistema tributario español cuya recaudación no ha caído nunca. Hay que tener en cuenta que el IBI grava anualmente la mera propiedad y no la compraventa. Por ejemplo, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales que aplican las comunidades autónomas por la adquisición de casas de segunda mano, se ha hundido durante la crisis. En cambio, el componente contracíclico del IBI ha permitido a los ayuntamientos mantener sus cuentas más saneadas. Antes de la crisis, el IBI era el séptimo impuesto más importante del sistema tributario español y, actualmente, ocupa el cuarto lugar. Aporta más de 10.000 millones anuales y solo el IRPF, el IVA y el impuesto sobre sociedades registran cifras superiores.

Los Tribunales continúan ordenando a los bancos devolver todo el dinero cobrado de más por CLAUSULAS SUELO

Los tribunales continúan ordenando a los bancos devolver todo el dinero cobrado de más por las cláusulas suelo declaradas abusivas pese a la doctrina del Tribunal Supremo (TS), que en una reciente sentencia eximió a la banca de reintegrar las cantidades anteriores al 9 de mayo de 2013.

Esta vez ha sido el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Murcia, que ha obligado a Caja de Arquitectos Sociedad Cooperativa a restituir a un cliente todo lo que cobró por este concepto, según una sentencia fechada el pasado 28 de abril.

Dicha resolución fue dictada tan solo un día después de que la titular del Juzgado de lo Mercantil número 2 de Zaragoza decretara lo propio contra Banco Ceiss al entender que el derecho de la Unión Europea (UE) «tiene primacía» sobre la jurisprudencia nacional y, por tanto, sobre el Tribunal Supremo.

En ambos casos, los jueces de lo Mercantil han dado la razón a los clientes, que además de la nulidad de la cláusula reclamaron la restitución de las cuantías pagadas indebidamente, pese a que el Supremo acotó hace unas semanas la fecha de devolución desde el 9 de mayo de 2013, día en que anuló todas aquellas que no cumplieran con los criterios de transparencia.

Aunque el magistrado reconoce que el Alto Tribunal declaró esta irretroactividad, el juez de Murcia se acoge a lo establecido por la Audiencia Provincial de Murcia, que interpretó que esta doctrina tenía «un carácter excepcional» y sólo se puede acordar si concurren dos requisitos: «la buena fe de los interesados y el riesgo de trastornos graves».

Y en este caso, afirma, su decisión no acarrea graves perjuicios a la economía ni queda probada «la buena fe de la entidad demandada, pues lejos de ofrecer una información cumplida», la que proporcionó fue «sesgada y limitada».

Todo ello a pesar de que la cláusula no fue impuesta, ya que da por probado que se rebajó del 4% al 3,5% a petición del denunciante, lo que no significa que le proporcionaran toda la información necesaria para «tomar una decisión completa y con arreglo a los principios de transparencia» exigidos por el Supremo.

Mínimos históricos del euribor (mayo de 2015). Su aplicación práctica a préstamos hipotecarios

Como bien sabrán a estas alturas nuestros más habituales seguidores y clientes, debido sobre todo a la dedicación que desde este Despacho damos a los asuntos relacionados con Banca y Clausulas abusivas (cláusulas suelo de préstamos hipotecarios entre otras), por lo que constantemente estamos actualizando información referente a este tipo de asuntos.

En esta ocasión, por suerte para unos y por desgracia para otros, el euribor que se aplicará mediante la actualización del mes de Mayo, será inferior al del mes de Abril, dicho de otro modo, el Euribor, sigue bajando, y si en el pasado mes de Abril alcanzó unos niveles ridículos de 0,212% los niveles a los que ha bajado en este mes de Mayo todavía son más ridículos, pues nos encontramos a unos niveles de 0,180%, porcentaje que podemos afirmar que es el más bajo de la historia, y que ha sido publicado en el día de hoy en el Boletín Oficial del Estado cuyo archivo, donde se encuentra esta información se inserta en la presente publicación por si fuese de su interés. Euribor mes de Mayo BOE-A-2015-4997

Su aplicación práctica a Préstamos Hipotecarios

Decimos que este dato es de suerte para unos y de desgracia para otros, por el hecho de que, como bien saben, el mismo influye fuertemente en las cuotas que cada uno de ustedes se ven obligados a pagar para la devolución de sus préstamos hipotecarios, así, si el parámetro que ustedes pactaron con el banco para la devolución se rige por este indice, más la suma de un porcentaje fijo, (imaginemos un 1%, que es el más frecuente) la suma de los dos datos supondrán el tipo de interés total que ustedes tendrán que pagar como consecuencia de la devolución de ese dinero al banco (en el ejemplo puesto y con los niveles de euribor del mes de Mayo 1% + 0,180% = 1,180%). Hasta aquí todos felices, puesto que cuanto menor nivel esté el euribor, menor será el tipo de interés a pagar por la devolución del préstamo, pero ……. ERROR, la alegría se acaba, cuando nos damos cuenta que esta bajada no tiene reflejo en los recibos mensuales, pagando la misma cuota que los últimos 2 años, o incluso más.

Este hecho no es debido a otra cosa que no sea la inclusión en nuestro préstamo de una cláusula limitativa del tipo de interés (más comúnmente conocidas como «cláusula Suelo y Techo«) este tipo de cláusulas que la jurisprudencia ha declaro nulas, por ser abusivas, impiden a los clientes que se puedan beneficiar de esas bajadas del tipo de interés que en menor de los casos (dependiendo del importe del préstamo y de la cuota de devolución) podría suponer un ahorro medio de entre 80 y 150 € mensuales, o lo que dicho en otras palabras, esta circunstancia, al final de año podría suponer un exceso de pago de entre 960 y 1.800 €, siempre hablando en el mejor de los casos.

Ahora, además, desde nuestro despacho, estamos reclamando para nuestros clientes las cantidades que los mismos han pagado de más por la aplicación de dicha cláusula, si bien los tribunales las está concediendo siempre que se declare nula la cláusula suelo con un límite temporal, es decir, solo desde el 9 de Mayo de 2013, si bien han tribunales que conceden el total pagado desde el inicio de su aplicación allá por mediados del año 2008.

Si se encuentra en esta situación, pase a informarse por nuestro despacho, donde estamos encantados de atenderle e intentar que pague lo mínimo por la devolución de su préstamo hipotecario.

Francisco-Iván García y Gómez

¿En qué podemos ayudarle?

Licenciado en Derecho por la Universidad de Castilla la Mancha. Número de Colegiado 3131 del Muy Ilustre Colegio de Abogados de Albacete.

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