A medida que la recuperación económica se consolida y se extiende la idea de que los precios de la vivienda han tocado fondo, las hipotecas se reactivan porque cada vez más gente se decide a firmar un préstamo variable a largo plazo, sin ser consciente, en muchos casos, de que pueden llegar a ser una trampa.

A pesar de que la banca ha lanzado en los últimos meses préstamos a tipo fijo con el ánimo de dar mayor tranquilidad a sus clientes, lo cierto es que en España, el 94% de las hipotecas siguen estando ligadas a la evolución del euríbor a un año y, por tanto, a las oscilaciones del mismo. En abril, el indicador de referencia de la mayor parte de las hipotecas cerró en el 0,180%, un mínimo histórico que llegó en el mismo momento en el que las entidades vuelven a estar predispuestas a ofrecer financiación al público en general. Esto, unido a la caída generalizada del precio de los inmuebles en los últimos años y el hecho de que empiecen a incrementarse en algunas zonas de las principales ciudades, ha hecho que, según los últimos datos del INE, la contratación de hipotecas haya aumentado un 29% en tasa interanual. Los expertos coincidimos en que es una muestra de la nueva predisposición de los consumidores a contratar una hipoteca que, con el actual euríbor y los «atractivos diferenciales» que vuelve a ofrecer la banca, dan como resultado una cuota mensual que para muchos resulta asumible.

«No ignorar los futuros riesgos»

Es más, la mayoría de las entidades prestatarias, ponen como ejemplo que la cuota hipotecaria puede ser inferior al pago de un alquiler de una vivienda similar, que junto al «gancho» de poder ser propietarios de la misma, algo que sigue resultando atractivo para buena parte de la población, anima a que firmen un préstamo a muy largo plazo. Y es aquí donde alertan de que a pesar de que las actuales condiciones pueden considerarse buenas para firmar un préstamo para la adquisición de una vivienda, debe tenerse en cuenta que las hipotecas de ahora, por lo general, ya no incluyen un «salvavidas» (por llamarlo de alguna manera). Después de que los tribunales pusieran en entredicho las cláusulas suelo, que impedían que miles de clientes se beneficiaran de determinadas bajadas del euríbor, la banca ha dejado de ofertarlas y con ello han desaparecido también las cláusulas techo, que protegían ante eventuales subidas del indicador. Ante esta situación, debemos advertir de que cualquiera que vaya a firmar un préstamo debe conocer que su cuota mensual puede subir hasta niveles que ahora mismo ni imagina, ya que nadie puede predecir la evolución del euríbor a 12 meses y recuerdan que hace unos años, en el verano de 2008, estaba en máximos, en el 5,5%. Con lo cual, a corto y medio plazo, lo previsible es que las hipotecas que se están firmando ahora sean «sostenibles», pero nadie asegura que lo sigan siendo en el futuro para todos los que se están animando a contratarlas.

A modo de ejemplo, teniendo en cuenta los diferenciales próximos al 2% que se ofrecen en estos momentos, supondría pagar un interés del 7,5% en unos años si el euríbor vuelve a los niveles de 2008, algo que no se puede descartar teniendo en cuenta la larga vida media de una hipoteca. Por todo ello, insistimos en prestar atención y no ignorar los riesgos a los que podrían tener que enfrentarse en un futuro, pues la dación en pago, que salda la deuda bancaria con la entrega de las llaves de la vivienda, no se ha impuesto, y previsiblemente la banca reclamará hasta el final la cantidad prestada más los intereses.

«Las Claves» :

? Contratar una hipoteca con el euríbor actual da una cuota mensual «asumible» pero animan a firmar un préstamo a muy largo plazo.

? Se debe tener en cuenta que la cuota mensual «puede subir hasta niveles que ahora se ni imagina» porque no se sabe cómo evolucionará el euríbor.

? En abril, el euríbor cerró en el 0,180%, un mínimo histórico, aunque recordamos que en 2008 estaba en el 5,5%.

? Las cláusulas techo, que protegían ante eventuales subidas del indicador, han desaparecido.

Los tribunales continúan ordenando a los bancos devolver todo el dinero cobrado de más por las cláusulas suelo declaradas abusivas pese a la doctrina del Tribunal Supremo (TS), que en una reciente sentencia eximió a la banca de reintegrar las cantidades anteriores al 9 de mayo de 2013.

Esta vez ha sido el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Murcia, que ha obligado a Caja de Arquitectos Sociedad Cooperativa a restituir a un cliente todo lo que cobró por este concepto, según una sentencia fechada el pasado 28 de abril.

Dicha resolución fue dictada tan solo un día después de que la titular del Juzgado de lo Mercantil número 2 de Zaragoza decretara lo propio contra Banco Ceiss al entender que el derecho de la Unión Europea (UE) «tiene primacía» sobre la jurisprudencia nacional y, por tanto, sobre el Tribunal Supremo.

En ambos casos, los jueces de lo Mercantil han dado la razón a los clientes, que además de la nulidad de la cláusula reclamaron la restitución de las cuantías pagadas indebidamente, pese a que el Supremo acotó hace unas semanas la fecha de devolución desde el 9 de mayo de 2013, día en que anuló todas aquellas que no cumplieran con los criterios de transparencia.

Y en este caso, afirma, su decisión no acarrea graves perjuicios a la economía ni queda probada «la buena fe de la entidad demandada, pues lejos de ofrecer una información cumplida», la que proporcionó fue «sesgada y limitada».

Todo ello a pesar de que la cláusula no fue impuesta, ya que da por probado que se rebajó del 4% al 3,5% a petición del denunciante, lo que no significa que le proporcionaran toda la información necesaria para «tomar una decisión completa y con arreglo a los principios de transparencia» exigidos por el Supremo.

Como bien sabrán a estas alturas nuestros más habituales seguidores y clientes, debido sobre todo a la dedicación que desde este Despacho damos a los asuntos relacionados con Banca y Clausulas abusivas (cláusulas suelo de préstamos hipotecarios entre otras), por lo que constantemente estamos actualizando información referente a este tipo de asuntos.

En esta ocasión, por suerte para unos y por desgracia para otros, el euribor que se aplicará mediante la actualización del mes de Mayo, será inferior al del mes de Abril, dicho de otro modo, el Euribor, sigue bajando, y si en el pasado mes de Abril alcanzó unos niveles ridículos de 0,212% los niveles a los que ha bajado en este mes de Mayo todavía son más ridículos, pues nos encontramos a unos niveles de 0,180%, porcentaje que podemos afirmar que es el más bajo de la historia, y que ha sido publicado en el día de hoy en el Boletín Oficial del Estado cuyo archivo, donde se encuentra esta información se inserta en la presente publicación por si fuese de su interés. Euribor mes de Mayo BOE-A-2015-4997

Su aplicación práctica a Préstamos Hipotecarios

Decimos que este dato es de suerte para unos y de desgracia para otros, por el hecho de que, como bien saben, el mismo influye fuertemente en las cuotas que cada uno de ustedes se ven obligados a pagar para la devolución de sus préstamos hipotecarios, así, si el parámetro que ustedes pactaron con el banco para la devolución se rige por este indice, más la suma de un porcentaje fijo, (imaginemos un 1%, que es el más frecuente) la suma de los dos datos supondrán el tipo de interés total que ustedes tendrán que pagar como consecuencia de la devolución de ese dinero al banco (en el ejemplo puesto y con los niveles de euribor del mes de Mayo 1% + 0,180% = 1,180%). Hasta aquí todos felices, puesto que cuanto menor nivel esté el euribor, menor será el tipo de interés a pagar por la devolución del préstamo, pero ……. ERROR, la alegría se acaba, cuando nos damos cuenta que esta bajada no tiene reflejo en los recibos mensuales, pagando la misma cuota que los últimos 2 años, o incluso más.

Este hecho no es debido a otra cosa que no sea la inclusión en nuestro préstamo de una cláusula limitativa del tipo de interés (más comúnmente conocidas como «cláusula Suelo y Techo«) este tipo de cláusulas que la jurisprudencia ha declaro nulas, por ser abusivas, impiden a los clientes que se puedan beneficiar de esas bajadas del tipo de interés que en menor de los casos (dependiendo del importe del préstamo y de la cuota de devolución) podría suponer un ahorro medio de entre 80 y 150 € mensuales, o lo que dicho en otras palabras, esta circunstancia, al final de año podría suponer un exceso de pago de entre 960 y 1.800 €, siempre hablando en el mejor de los casos.

Ahora, además, desde nuestro despacho, estamos reclamando para nuestros clientes las cantidades que los mismos han pagado de más por la aplicación de dicha cláusula, si bien los tribunales las está concediendo siempre que se declare nula la cláusula suelo con un límite temporal, es decir, solo desde el 9 de Mayo de 2013, si bien han tribunales que conceden el total pagado desde el inicio de su aplicación allá por mediados del año 2008.

Si se encuentra en esta situación, pase a informarse por nuestro despacho, donde estamos encantados de atenderle e intentar que pague lo mínimo por la devolución de su préstamo hipotecario.

Francisco-Iván García y Gómez