Clausulas suelo
Se trata de una cláusula que establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca, aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad financiera estén por debajo.
La mayoría de las hipotecas que se suscriben en España tienen un tipo de interés que se fija en función de un tipo de referencia, sobre todo se aplica el valor del Euribor, aunque también existen otros como el IRS (Interest Rate Swap) o el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), más un diferencial que varía en función de la entidad. Así, se conoce como suelo de la hipoteca aquel que fija un porcentaje mínimo, aunque el interés surgido de la suma del Euribor y el diferencial sea inferior.
También se le llama suelo hipotecario cuando se establece un porcentaje mínimo al Euribor aunque su valor en el mercado sea otro.Una persona tiene que amortizar los 100.000 euros de su hipoteca en 20 años. Se le revisan las condiciones en enero, cuando el Euribor estaba al 0,575%, y se le suma el diferencial, que pactó al 0,5%, con su entidad financiera. El interés a pagar sería del 1,075% y las cuotas resultantes ascenderían a 463,25 euros al mes, según el simulador de hipotecas de Bankimia. Pero si tiene un suelo hipotecario del 4% tendrá que pagar 605,98 euros mensuales. Cada mes 142,73 euros más de lo fijado en el mercado. Al año, 1.712,76 euros más.
En una hipoteca de 100.000 euros a amortizar en 20 años, se estableció un diferencial del 0,6% más un Euribor fijo al 2%. En la última revisión del préstamo, el tipo de interés estaba al 0,575%. Así las cuotas mensuales deberían de ser de 467,74 euros, pues el interés total sin suelo sería del 1,175%. Pero como el Euribor tiene un fijo del 2,00%, se tendrá que abonar 534,79 euros porque el interés a pagar ascendería al 2,60%: 67,05 euros más cada mes; 804,6 al año.
Hay ocasiones en que además del suelo se aplica un techo en la hipoteca. Se trata un máximo de intereses a pagar que normalmente está muy por encima de los valores habituales del mercado. Así, un préstamo puede tener un techo del 12,00% aunque el valor del Euribor nunca ha superado en España el 5,00%.
¿Es legal el suelo en las hipotecas?
En principio, la aplicación de este tipo de cláusula no es contraria a la ley, según está establecido el Banco de España y la Ley Hipotecaria. En cambio, sí lo es por su carácter abusivo y cuando las entidades financieras no informan de su presencia.
Así, bancos y cajas están obligados a explicar las condiciones del contrato hipotecario de forma entendible a todo tipo de solicitantes. De hecho, una disposición administrativa incluida en la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de crédito vela por la transparencia y la protección de los clientes.
En esta línea, y siempre que se firme una hipoteca, las entidades de crédito están obligadas a entregar un folleto informativo en el que se especifiquen con claridad las condiciones del préstamo. El objetivo de este requisito es hacer comprensibles las implicaciones financieras del contrato a los clientes y usuarios.
¿Qué bancos aplican cláusula de suelo?
¿Cómo sé si mi hipoteca tiene suelo?
La aplicación de la cláusula aparece en la escritura del préstamo hipotecario. Se suele identificar bajo epígrafes con títulos como “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”. Son cinco o seis líneas en las que se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinado.
No se tiene que confundir la escritura del préstamo hipotecario con la de la vivienda. Y es que en muchos casos no se dispone del primero. Para hacerse con él se tiene que solicitar a través de un notario. El precio del documento oscila dependiendo del número de páginas que contenga.
Documentos necesarios
DOCUMENTACIÓN A RECABAR DE LA ENTIDAD BANCARIA
- Escritura notarial: formaliza el préstamo hipotecario, Leasing, etc. La guarda la entidad bancaria para poder hacer uso de ella en una posible ejecución en caso de que usted dejase de abonar las cuotas, pero tal circunstancia no impide que usted, como parte interviniente en la autorización de esa escritura se persone en la notaría donde se autorizó y pida que se le expida una copia simple de la misma.
- Si se encuentra en “un tipo de Seguro”: Es posible que valiéndose de la circunstancia de que usted deseaba contratar un préstamo de estas características el banco le convenciese para que contratase “un tipo de Seguro” para evitar que el tipo de interés subiera. En tal caso es necesario que nos traiga ese documento “de seguro”, ya que es posible que haya sido víctima de un engaño por parte de su entidad.
- Test de Conveniencia o Test Mifid, también denominado test de idoneidad.
- Copia de la liquidación de todos los intereses cobrados a raíz de la firma del préstamo, si no es así es también práctica muy habitual la entrega de esa documentación con carácter anual, al final del ejercicio, mediante la emisión de la información Fiscal Anual.
- Folletos o Resúmenes de Folletos que le dio en su momento, firmados por ellos en relación con el préstamo hipotecario.
- Oferta vinculante que deberá constar firmada tanto por la entidad como por usted.
- Hoja resumen de todos los productos contratados con la entidad vigentes y cancelados.
DOCUMENTACIÓN QUE OBRA EN NUESTRO PODER
En casa, acumulamos documentación de valiosísima importancia y que en ocasiones obviamos para este tipo de reclamaciones, así que toda aquella documentación que estime que pueda servir de ayuda para afianzar su postura de reclamación sobre las cláusulas suelo, háganosla llegar. Las más comunes son:
- Extractos anuales
- Libretas de plazos fijos
- Seguros de Vida
- Planes de Pensiones
- Fondos de Inversión
- Acciones
- Depósitos
- Informe de vida laboral
- Lo mismo ocurre si la persona que firmó el Préstamo ha devenido incapaz, o ha delegado en tercera persona la gestión de este procedimiento, en tal caso debe facilitarnos el Documento de poderes o Sentencia de Incapacitación y nombramiento de tutor, en caso de personas incapacitadas.
- Si tiene reconocida algún tipo de discapacidad por la Seguridad Social, dependencia, prestaciones por riesgo de exclusión, etc.
- Libro de escolaridad si lo conserva, o cualquier documento que acredite su nivel de estudios
- Intente recordar el nombre de la persona que le vendió el producto y lo que le dijo en el momento de vendérselo.
- Datos de cualquier persona que le acompañara al banco el día de la contratación de este tipo de productos.
- Libro de Familia.
